山西煤老板在北京房地产市场真是吃不消！前不久的消息，山西知名煤老板燕发旺投资的燕京府只认购了16套，去化率仅8%；而且成交价约2.65万元/㎡，远低于拿地时3.7万元/㎡的指导价。
同样，在去年入京拿地，引起市场不小关注的山西煤老板温秋贵，如今的项目京熙润府也不温不火。
3月底，山西煤老板温秋贵在北京的项目京熙润府（备案名“润新嘉园”）开了盘，按照项目的公开宣传，首开卖了300多套，销售额超过10亿元，单价3.9万元/平米。
销售额10亿+，这个数据看起来是不差的。不过，在克尔瑞公布的今年上半年北京楼盘销售金额排行榜中，第30名是和光悦府的成交金额9.83亿元，销售超10亿的京熙润府未在榜中。
据北京市住建委官网信息，截至7月17日，京熙润府签约173套，去化率约19%；成交均价3.7万元/㎡。
两个数据对比来看，开盘快四个月了，京熙润府的签约量距离当初开盘售出的数量还差百余套。当然，很多开发商会表示“网签数据存在滞后性”。
京熙润府是在今年3月8日取得预售许可证，首批推售19栋共919套住宅。那么项目19%的去化率，到底怎么样？
据相关数据，在今年1月取得预售许可证的保利朝央和煦，共394套房源，目前网签204套，去化率是52%；3月底取得预售许可证的兴城之星是47.52%。也有差一点的包括北京润府、中环悦府等。从整个市场情况来看，京熙润府的网签去化率不拔尖也不拖后腿。
煤老板靠上了央企和山东首富
在一大批入京拿地的山西煤老板中，温秋贵可谓是最懂市场的。
2023年10月，在北京出让的两宗地块中，山西金汇海房地产开发有限公司（简称“山西金汇海”）以15.1亿元成功竞得了房山拱辰地块，成交楼面价约1.75万元/㎡，溢价率10.22%。
这家名气不大的地产公司，背后是由山西金泉能源集团有限公司全资控股，后者由北京景峰投资有限公司持股65%，实控人是山西煤老板温秋贵，介休温氏家族。
2002年，温氏家族开始涉及煤化工业务，于2003年在介休市成立了山西金泉能源集团。此后，温氏家族的生意链条沿着产业链延伸，又于2006年设立了山西西海峰煤业有限公司（下称西海峰煤业），主要从事煤炭洗选和煤炭经销业务。目前，山西金泉能源集团参股了四家煤矿，两个出产主焦煤，两个出产动力煤。其中，参股的两个主焦煤矿年产量分别为120万吨和90万吨，出产动力煤的两个煤炭公司年产量也都有90万吨。
拿下京熙润府4个月后，温秋贵引来了三个投资者，分别是北京润置商业运营管理有限公司、洋浦澳斐亚国际贸易有限公司、洋浦鑫福源国际贸易有限公司，来持股项目实施主体北京金信远置业有限公司（以下简称北京金信远），分别持有北京金信远40%、24%、12%的股份，山西金汇海从100%持股降低至24%。
温秋贵引入的投资者很有来头。
一是华润置地。北京润置商业运营管理有限公司由华润置地控股有限公司百分百控股。
温秋贵引入华润置地，可能有几大考量：一在当初拿地时的竞争中，华润置地也参与了其中，这说明华润置地的确看上了该地块；二是在几年遍地狼藉的房地产市场中，央国企堪称是市场的最后一道防线。华润置地作为央企，就是获活的牌头；三是华润置地在北京已经深耕几十年，拥有庞大的消费人群。据了解，很多选择京熙润府的购房者，就是冲着华润置地去的。
二是山东新首富。
洋浦澳斐亚国际贸易有限公司、洋浦鑫福源国际贸易有限公司背后指向同一个人：张刚。
据悉，张刚是山东省信发集团董事长，生于1981年，有过海外留学经历，其父张学信为茌平热电厂厂长，1986年任茌平信发热电有限责任公司董事长兼总经理，该热电厂就是信发集团前身。2006年9月，25岁的张刚入职信发集团，2012年初担任信发董事长。在2024年3月胡润全球富豪榜中，张刚家族以1350亿元人民币财富位列榜单第92位，成为山东新首富。
温秋贵、张刚不缺钱，华润置地是央企还有成名项目落地和消费人群，支撑起了京熙润府签约100多套的成绩。
打折出售，还有赠送面积
当然，还有一个更大的原因是打折出售。
按照当初京熙润府的预证备案均价4.5万元/㎡来看，如今3.7万元/㎡的成交均价，算下来平均每平方米降了约8000元，折扣约8.2折。
从项目周边项目来看，中建房山·国贤府，均价在4.33万/㎡；北京建工·揽星宸成交均价约3.7万/㎡。现如今京熙润府的价格倒算是正常。
降价出售保量，也不是京熙润府一个项目干的事儿。就比如买得不错的兴城之星，网签价与指导价也少了23.41%；保利朝央和煦降了14.44%；同样都在房山区的北京建工揽星樾降低了21.06%等等。
打折外，据称京熙润府还赠送了面积。项目主力户型79.97-114.39㎡三房、123.96-124.17㎡四房。有不少北京的自媒体称，京熙润府拐角窗户的飘窗都是赠送面积，这也吸引了不少客群。
甚至有自媒体称，京熙润府是教科书级案例。
按道理，开发商有背景，项目诚意也很足，京熙润府的成交量应该更好一些才对。目前一个不高不低的尴尬位置，是因为什么？
世界晋商网认为，京熙润府还是存在不少鸡肋的。
从户型来看，项目的户型面积做的都比较偏小，同时也做得相对紧凑，主打刚需。尤其是70/80/90㎡的户型，将娱乐空间客厅放大，卧室的舒适度会大打折扣。
因随着房山区交通、教育、生活配套的不断完善升级，房山区已经成为西部主城区海淀、丰台区域人口外溢的重要承接地。所以，房山区已从刚需市场进阶为兼具刚需和改善的市场。京熙润府若以刚需路线为主，自然相对会流失部分改善型客户。
从地段来看，京熙润府位于良乡大学城板块，项目北侧600米直线距离有良乡烈士陵园。该陵园为了纪念北京铁路建设的艰辛历程，祭奠77名烈士和25名病故战士，在21年成为北京第九批市级保护单位。同时项目官方宣传距离房山线大学城地铁站直线距离800米，步行实测下来走路1.1-1.2公里，这个距离也比较尴尬。
整体来看，京熙润府中规中矩，成绩也不好不坏。放在山西煤老板们入京打造的项目中，算是相对好的，但放到整个北京市场，还差那么点意思。
