岔路口的“小产权” 太原市民期待小产权房转正

　　  【世界晋商网讯】“‘农地入市’调控房价”，“‘小产权房’将放开”等说法毫无根据。11月底，国土资源部有关负责人再次重申，农村集体建设用地一律不得搞商品房建设。

　　两个月前，国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，就叫停过小产权房。虽然中央政策2004年起就多次叫停小产权房，省政府今年4月还颁布 《山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出将对已有的小产权房实行“区分对待”，推出“合法”小产权房的转正试点。但在目前的省城太原，小产权房依旧且盖，且卖，屡建不止。

　　“太原市南内环以南，尖草坪以北，汾河以西，基本就是 ‘小产权房’的地盘”，太原房地产业内人士甚至估计，太原的小产权房在全市市场所占的比例可能在40%左右。

　　在从中央到地方不绝于耳的“叫停”声中，已建小产权房转正未果，新楼盘还在不断涌现，小产权小区接连壮大成了连片几十幢楼的“大区”。买方心知没有合法产权，仍甘愿购买；卖方明知无权卖地，却敢不顾党纪国法。屡禁不止的小产权房成了“灰色地带”，交织着各种利益之间的博弈，当然买房者的无奈与辛酸也掺杂其中，甚至成为各方博弈的筹码。

　　“小产权”并非真正法律意义的产权

　　小产权房不止在太原，北京、深圳、广州、成都等全国不少城市几乎都有。目前，深圳住宅总面积2.6亿平方米，其中1.6亿平方米为小产权房，超过50%，北京大约有30%。据太原业内人士估计，太原的比例在40%左右。

　　太原人习惯用“本”表示房子的产权。小产权也就是太原人戏称的“小红本”，“小红本”是相对“大红本”来说的。大家将房管部门发给的外观为统一格式 16开、红色，国家认可的正式房产证称之为“大红本”，其产权可以上市交易、抵押贷款。

　　而“小红本”，则是区、县政府发给集体土地上建设房屋的房屋所有人的产权证。按国家现行规定，“小红本”的产权在集体组织成员之间可以转让，但不能自由上市交易、不能抵押贷款。

　　小产权房其实并不是一个法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，因而并不构成真正法律意义上的产权。也可以说，“小产权房”就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　与正规的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，价格一般仅是同地区商品房价格的40%-60%甚至更低，这也成了大家顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。2008年太原市商品房平均交易价格在每平米5000元左右，小产权房的价格大多数今年才“涨”到了每平方米2000元上下。一些业内人士甚至认为，“与其说是小产权房吸引了购房者，不如说是商品房销售商将购房者推向了小产权房。”

　　太原 “小产权房”的地盘

　　如今在太原，城北的太钢附近、城西的西矿街以西、城南的晋祠路、晋阳湖周边，以及城东南的太榆路上，小店区的北张村往南，建设路铁路线以东的不少地区，小产权房的开发地盘仍在扩大。数数矗立在村庄深处的龙门吊，下面很可能就是一片在建的小产权楼房。业内人士介绍，几乎太原市所有有条件的村子都在开发小产权房，而且年开发量不少于全市正规住宅开发量。山西省房地产业协会会长袁纶华2002年调查的情况是，太原一城中村当时的小产权房建筑面积就有20万到24万平方米左右。而今年1—5月份，太原市新建商品住房面积仅为78.67万平方米。和全国其他城市一样，近几年来，太原市的房地产业迅速发展，飙升的房价和不断增加的交易量很能说明这些，其中自然也包括小产权房的扩张。

　　北张村村民二小家现在仍有一处院子，两套楼房，这还不包括2006年卖给房客小刘北张小区的那套120多平方米的房子。房子当时卖了23万元，至今老黄仍觉得有点亏。同样是“小红本”，就在同一个小区，去年村里有人就卖到了30多万。如今北张小区，已有高层15幢，低层20多幢，还不包括正在建的，大部分都卖给了外地人。在该小区的周围还有北辰苑、锦绣苑、交通小区等住宅项目，都和北张小区一样。北张小区及其周边已经形成了一个万余户的大型社区。

　　离北张村不远的西吴村，35岁的岚县人王先生去年买那套140多平方米的房子共花了38万元，今年10月份刚转手卖了，40万元。几十万元的房子至今还没有“小红本”(村里现在还没办下来)，王先生只能给买主写个白条。

　　现在看来，众多“小产权房”拥有者中，幸运的不在少数。同一地段以40%-60%甚至更低的房价就圆了住房梦，100多平方米的房子，不到20万就住上了，看看周围，很多人还在为房子奋斗。如果一直这样，“就是自己住，也不卖，没有产权证也无所谓。至于没有房产证遭遇拆迁可能得不到补偿等未来风险，这个小区20多幢小高层与板楼，总会有个合理解决的办法吧？”某种意义上，正是这种法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验，不少人仍在顶风购买，对小产权房的蔓延和愈演愈烈起到了推波助澜的作用。

　　由于不被法律所认可，2004年起国土资源部就明确禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，建设部还多次进行“小产权购房风险提示”，国土资源部也曾多次高调表示违规小产权房将拆除，今年以来，全国掀起的查处违法用地风暴，其矛头也直指乱占耕地的小产权房。

　　小产权房兴起于政策“漏洞”

　　太原市小产权房大概出现在上世纪90年代初，略晚于全市正规房地产业的出现，随着全国性小产权房开发浪潮而兴起。

　　业内权威人士分析，“小产权房”的出现缘于当时政策的“漏洞”。1993年国务院施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》中曾规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。

　　“漏洞”到1999年才被堵住。当年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但该通知对已有行为的处理并没有给出办法，正因此，“小产权房”至今悬而未决，并让管理者陷入两难境地。

　　“十几年前，国内一些城市的个别城中村大面积兴建村民住宅时，多出来的房子就卖给了非本村的村民以及城镇居民。但那时全国的房地产市场还不够成熟，个别的私下交易也逐渐变成了半公开出售。最初出售小产权房的目的，只是为了满足拆迁农民的需求，但后来慢慢演变为迎合低收入者的基本住房需求。”山西财经大学公共管理学院院长、山西省房地产业协会副会长马培生认为，小产权房在初生时并不是为了赚钱。

　　业内人士分析，正是2002年以后，随着太原市普通商品房价格的飞速上扬，购房者才开始大量转向小产权房市场。2005年前后，太原市“小产权房”的开发达到高潮，并一直持续至今。

　　“区别对待”，岔路口的小产权

　　对于处在博弈中的小产权房，国土资源部的态度明确：首先把在建的、没销售的小产权房管住，不要再卖。已经遗留的，依法合情合理地处理。由于各地情况不一样，国土资源部不可能出台一个统一的文件。

　　国内有专家则认为，不管将来如何出台政策、法律，就目前购买小产权房来说，风险要大于潜在的收益。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。另一种可能，如新政策对买受人利益不予承认，买受人恐怕要面对无法“保本”的危险。

　　山西省房地产业协会副会长马培生认为，“小产权房在省城出现已有十几年，数量不小，不能搞一刀切。对严重违反城市和土地利用规划的应坚决取缔，而符合规划的可以通过补交土地出让金、补办手续的方式，让其合法化。”

　　“城市建成区集体土地已建设的房屋，凡符合城市规划和土地利用规划，经竣工验收备案的，按同类地段地价补缴土地出让金及缴清相关税费，并按规定办结相关手续后，可申请办理房屋权属登记。”省政府今年4月颁布的《山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》，对此已提出了“区分对待”的解决意见，该政策目前正在执行落实当中，有关方面表示会尽快推出“合法”小产权房的转正试点。

　　“区别对待”的方案就像一个岔点：一条，无规划、无施工许可、占用耕地的小产权房被彻底封死合法化的途径；另一条，符合条件的在补缴费用后，获得合法的“身份证”。对于省城多数购买小产权的市民来说，“转正”应该是最好的结局。

　　但相关专家同时也认为：鉴于条件限制，能够“转正”的小产权房仍将是极少数。难以转正的多数势必又将“绑架”新政策的出台与有效实施。

　　来源：发展导报；文/本报记者 裴云锋